פסק-דין בתיק ע"א 3569/04

לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת ש' אלמגור) מיום 19.8.04 (ת"א מאוחדים 73105/00 + 64307/99), שבו קיבל בית המשפט תביעות שהגישו המשיבים נגד המערערת בגין גריעה משטחי הגגות שעל שתי דירות גג שרכשו ממנה וחייב את המערערת לשלם למשיבים פיצויים, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

1.         רקע

(א)        המערערת היא חברת בנייה שבנתה בנייני מגורים בשכונה הידועה כסביוני גן. המשיבים הם בני משפחה:  ביום 1.2.94 רכשו המשיבים 1-2 (להלן: " משפחת לזר") דירת גג אחת בקומה ה-15 בבניין בן 15 קומות שבנתה המערערת והמשיבים 5-3 (להלן: " משפחת צור") רכשו דירה צמודה לה.

(ב)        המחלוקת בין הצדדים נגעה לשאלת הגגות שמעל דירות הגג (להלן: " הגגות"). המשיבים טענו שרכשו גם את הגגות ואלה היו אמורים להיות צמודים אל הדירות, אלא שבפועל, שטחי הגגות שנמסרו להם בסופו של דבר היו קטנים באופן מהותי מהשטחים שהובטחו. על חלק משטחו של כל גג (כ- 50 ממ"ר) של כל דירה נבנה חדר המיועד לשמש ואכן משמש את המתקנים של הבית המשותף (להלן: " המיתקנים") ובכך איבדו הן את החלק הזה של הגג, הן את ההנאה והשימוש ביתרת הגג שאינה מאפשרת שימוש כפי המובטח.

(ג)         בגירסתה של המערערת חלה התפתחות במהלך הדיון בבית משפט קמא, ומאחר שההתפתחות מהותית ביותר לתיק נפרטה בהרחבה קמעא:

בכתב ההגנה שהגישה המערערת כפרה היא באופן חד משמעי בכל התחייבות להצמדת הגגות או חלקים מהם לדירות המשיבים. לפחות 10 פעמים שונות (!!!) בכתב ההגנה, הביעה המערערת כפירה זו שמשמעה: לא היו דברים מעולם. מעולם לא הובטח למשיבים שהגגות יוצמדו לדירותיהם.

מאוחר יותר, מסיבות השמורות עמה, הודיעה המשיבה (כאמור בסעיף 11 לעיקרי הטיעון מטעמה), שהיא מסכימה להצמיד לדירות המשיבים את הגגות שמעל דירותיהם כפי שהוצמדו לדירות דיירים אחרים. בכך, סברה המערערת שהסכסוך יבוא לסיומו, ולא היא, שכן המשיבים טענו מלכתחילה, שהובטחה להם הצמדה של הגגות במלואם, וההצמדה שהוצעה להם, כאמור, הייתה חלקית בלבד. 

2.         פסק הדין נושא הערעור

(א)        בית משפט קמא מצא, חרף טענותיה של המערערת ועל יסוד חומר הראיות והעדים שבאו לפניו, שהמערערת התחייבה למכור למשיבים את הגגות ולהצמידם לדירות שמתחתיהם, וכי לא הביאה  לידיעתם שבדעתה לנצל חלק מהגגות להעמדת המתקנים.

(ב)        בית המשפט קיבל את חוות דעתו של השמאי ירמיהו אלוני (להלן: " המומחה" או " השמאי") שאותו מינה על פי הסכמת הצדדים לאמוד את ירידת ערך הדירות כתוצאה מהפחתת חלקי הגג המשמשים למתקנים, וחייב את המערערת לשלם לכל משפחה משתי המשפחות המשיבות סכום השווה ל-44,249 דולר לפי השער היציג של הדולר ביום כריתת הסכמי המכר (1.2.94), בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מאותו מועד. בקשה לתיקון פסק הדין שהגישו המשיבים התקבלה, כשלמשפחת לזר נפסק סך השווה ל-50,404 דולר ולמשפחת צור נפסק סך השווה ל-49,918 דולר (מוצגים יב1 ו-יב2 למוצגי המערערת). כמו כן חייב בית המשפט את המערערת בהוצאות המשיבים ובשכר טרחה של פרקליטם בשיעור של 20 אחוזים מסכום פסק הדין.

3.         טעוני הצדדים

אלו טיעוני המערערת:

(א)        המערערת שוב אינה חולקת על עצם מכירת הגגות למשיבים (והצמידה אותם לדירות המשיבים), והיא צמצמה את ערעורה לפנינו לשאלה אם " קירות המסתור שעל גג דירות [המשיבים] והמתקנים שהותקנו בגדרם, נבנו והותקנו בהתאם לקבוע ולמתואר בחוזה המכר, או שמא, כטענת המשיבים, הם נבנו והותקנו בניגוד לקבוע ולמתואר בחוזה המכר" (עיקרי הטיעון סעיף א 1).

בהקשר זה טוענת המערערת שבית משפט קמא הכריע במחלוקת שכבר אינה קיימת, ולא הכריע במחלוקת שכן הונחה לפתחו.

(ב)        קירות המסתור התוחמים את אזורי המתקנים שעל הגגות (המהווים כ-25 אחוזים משטחי הגגות) מופיעים בצורה בולטת בתשריט הדירות (נ/2) שעליו חתמו המשיבים עת רכשו את דירותיהם, וברור לכל המעיין בתשריט ששטח הגגות המוקף בקירות המסתור יועד למתקנים.

(ג)         המשיבים ידעו שטענתם מדברת באי התאמה, יסודית וגלויה לעין, וחרף זאת העלו אותה לראשונה כשנתיים לאחר שהדירות נמסרו להם.

(ד)        בית משפט קמא לא הבחין במסכתות העובדתיות הקשורות בכל אחת ממשפחות המשיבים ושהן שונות זו מזו. את המו"מ לרכישת דירתו ניהל מר תלי צור, והוא לא העיד שערך אותו גם בעבור משפחת לזר. לפיכך אם הסתמכו המשיבים על מצגים של המערערת, יכלה רק משפחת צור לעשות כן. לעומת זאת עו"ד לזר שחתם על חוזי המכר מטעם המשיבים, כמו גם על התשריט, לא העיד כלל.

(ה)        בית המשפט שגה כשקיבל את חוות דעתו של השמאי המוסכם מר אלוני, אף על פי שזה שימש מומחה מטעם צד שלישי, בתביעה שזה הגיש נגד חברת האם של המערערת, ולא הודיע על כך לבית המשפט. כמו כן משיגה המערערת על אומדניו של השמאי.

(ו)         בית משפט קמא פסק למשיבים פיצויים בשיעור של שווי מלוא הגגות, כשאין חולק שלשימושם עומדים כ-75 אחוזים משטחי הגגות.